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D21 Immobilienverkäufe – abschließende erneute Erörterungen und Erwägung des Interpretationsentwurfs

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Ziel dieser Sitzung waren abschließende Erwägungen und Verabschiedung einer endgültigen Interpretation.

Erwägung noch ausstehender Sachverhalte

(a) Klarstellung des Anwendungsbereichs

Als Teil der Klarstellung des Anwendungsbereichs der Interpretation kam IFRIC überein, dass der Titel der Interpretation auf etwas Ähnliches wie Vereinbarungen über die Errichtung von Immobilien geändert werden sollte. Dies spiegelt die verschobene Betonung wieder, die sich von Immobilienverkäufen weg und zu der Frage hin bewegt hat, ob eine Vereinbarung, die Errichtungstätigkeiten von Immobilien beinhaltet, in den Anwendungsbereich von IAS 11 oder IAS 18 fällt.

IFRIC stimmte dem Vorschlag des Stabs zu, dass die Interpretation dahingehend verdeutlicht werden sollte, dass nur zwei Vertragsparteien identifiziert werden: „das Unternehmen‟ und „der Käufer‟. Das Unternehmen schließt Verträge mit dem Käufer ab. Das Unternehmen kann auch die Person sein, die Fertigungsdienstleistungen ausführt, aber es dürfen nur Dienstleistungen ausgeführt werden, die in Bezug zum Fertigungsauftrag stehen. IFRIC kam überein, dass mit der Interpretation folgende Vereinbarungen adressiert werden sollen, die der Errichtung von Immobilien gelten:

Fertigungsaufträge (Verträge nach IAS 11),

Verträge über die Erbringung von Dienstleistungen mit direktem Bezug zu Fertigungsaufträgen (IAS 18),

Verträge über den Verkauf von Gütern (also Verträge, die nicht die Definition von Fertigungsaufträgen nach IAS 11 erfüllen aber dennoch die Errichtung von Immobilien betreffen (IAS 18)).

IFRIC bat um Klarstellung, ob das erläuternde Beispiel 9 aus IAS 18 wegfallen würde wie ursprünglich geplant. Der Vorsitzende schlug vor, dass dies zu endgültiger Entscheidung an den Board übergeben werden sollte, wenn dort die Interpretation vor der Verabschiedung erörtert werde. Es schien, dass IFRIC den Wegfall des Beispiels befürworte, aber es wurde keine explizite Aussage gemacht.

(b) Anwendung von IAS 18

IFRIC erörterte den Begriff der fortlaufende Übertragung von Kontrolle und den wesentlichen Risiken und Nutzen aus der Eigentümerschaft der in Abwicklung befindlichen Arbeiten in ihrem gegenwärtigen Zustand im Verlauf des Errichtungsprozesses durch den Verkäufer an den Käufer..

IFRIC erörterte verschiedene Aspekte dieses Prinzips aber kam schließlich zu dem Schluss, dass es eine angemessene Interpretation von IAS 18 sei. Dennoch müsste in der Interpretation, der Grundlage für Schlussfolgerungen und den erläuternden Beispielen deutlich gemacht werden, dass alle Bedingungen in dem Absatz erfüllt sein müssten, bevor der Verkäufer Erlöse ansetzen könne. Insbesondere wiesen die IFRIC-Mitglieder darauf hin, dass die Bedingung in IAS 18.14 (b) „dem Unternehmen verbleibt weder ein weiter bestehendes Verfügungsrecht, wie es gewöhnlich mit dem Eigentum verbunden ist, noch eine wirksame Verfügungsmacht über die verkauften Waren und Erzeugnisse‟ in einer typischen Vereinbarung über die Errichtung von Immobilien selten erfüllt sei.

IFRIC wies darauf hin, dass es Spannungen gebe zwischen der Methode des Grades der Fertigstellung in IAS 11 und der Methode, die in IAS 18 gefordert wird. Es gelte insbesondere, dass die beiden Methoden unterschiedliche Muster der Erlöserfassung ergäben. IFRIC kam überein, dass man zu sagen versuche, dass Verträge, die die Errichtung von Immobilien betreffen möglicherweise keine Verträge sind, die unter IAS 11 fallen, aber dass Tatsachen und Umstände dazu führen könnten, dass während der Laufzeit des Vertrages zu manchen Zeitpunkten die Bedingungen in IAS 18.14 erfüllt sein könnten, was zu einem Erlöserfassungsmuster führen könnte, das dem aus IAS 11 ähnlich sei. Daher wäre es wahrscheinlich, dass bei einer einzigen Vereinbarung über die Lieferung mehrerer Güter (beispielsweise Wohneinheiten in einem Neubaugebiet) ein Unternehmen Erlöse aus jeder einzelnen Einheit erfassen würden, wenn die Bedingungen in IAS 18.14 im Hinblick auf die jeweilige Einheit erfüllt wären.

Einige IFRIC-Mitglieder äußerten Bedenken, dass einige Teile des Materials, das der Interpretation beigefügt werde (insbesondere die erläuternden Beispiele), die Klarheit des Prinzips in der Interpretation trüben könnten. Insbesondere die Erfüllung der Bedingungen in IAS 18.14 bedürfe der genauen Erwägung sowohl des Gehalts des Vertrages als auch rechtlicher oder rechtkreisspezifischer Faktoren. Der Stab überprüft die Materialien in der Grundlage für Schlussfolgerungen und die erläuternden Beispiele in Bezug auf dieses Prinzip und sendet sie außerhalb der Sitzung an die IFRIC-Mitglieder.

IFRIC kam überein, dass vor dem Hintergrund der Tatsache, dass die Interpretation (besonders hinsichtlich des Begriffs der fortlaufenden Übertragung) explizit auf die Prinzipien in IAS 18 aufbaue, es keinen Grund gebe, Beschränkungen hinsichtlich der analogen Anwendung der Interpretation auszusprechen. Einige IFRIC-Mitglieder führten an, dass die strengen Bedingungen in IAS 18.14 es unwahrscheinlich machen würden, dass fortlaufende Übertragung außerhalb von Immobilienverträgen auftreten könnten.

(c) Identifizierung einer Komponente des Verkaufs von Grund und Boden

IFRIC kam überein, dass die Identifizierung einer eigenständigen Komponente für den Verkauf von Grund und Boden durchgeführt werden muss, wenn mögliche separate Komponenten untersucht werden. In einigen Fällen würde ein Verkauf von Grund und Boden klar zu einem frühen Zeitpunkt der Untersuchung einer Transaktion zu erkennen sein. In anderen Fällen würde deutlich werden, dass keine separate Komponente für den Verkauf von Land zu identifizieren sein könnte, mit anderen Worten: Das Recht auf die errichtete Immobilie und der zugrundeliegende Boden sind keine trennbaren Vermögenswerte.

(d) Angaben

IFRIC kam überein, dass die in IAS 11.39-45 geforderten Angaben die Informationen enthielten, die für die Adressaten von Abschlüssen höchstwahrscheinlich nützlich sein könnten. Man zögerte jedoch, diese Angaben ausdrücklich in der Interpretation zu fordern.

IFRIC kam jedoch überein, auf die Anforderungen in IAS 11.117, .122 und .125 bezüglich der Anwendung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, der bedeutende Urteilskraft in der Anwendung dieser Methoden und jeglicher Quellen von Schätzungsunsicherheit hinzuweisen. Darüber hinaus wird in der Interpretation angemerkt werden, dass die Angaben in IAS 11 den Adressaten die angemessendsten Informationen in den in der Interpretation genannten Umständen bieten.

Flussdiagramm und erläuternde Beispiele

IFRIC kam überein, dass ein Flussdiagramm, das vom Stab entwickelt worden war und in dem ein einzelner Vertrag untersucht wurde, der die Errichtung von Immobilien beinhaltet, in die Materialien aufgenommen werden sollte, die der Interpretation beigefügt werden. Vorbehaltlich Änderungen, die aus der Einarbeitung der Kommentare der IFRIC-Mitglieder resultieren, sollen die erläuternden Beispiele als nicht verbindliche Leitlinien gemeinsam mit der Interpretation herausgegeben werden.

Anwendungsbereich: Sollte der Anwendungsbereich ausdrücklich auf Verträge jenseits von Verträgen über die Errichtung von Immobilien ausgedehnt werden?

IFRIC entschied, dass der Anwendungsbereich nicht ausdrücklich auf Verträge jenseits von Verträgen über die Errichtung von Immobilien ausgedehnt werden soll. IFRIC hatte bereits entschieden, dass eine analoge Anwendung der Interpretation möglich sein solle. Jegliche ausdrückliche Ausweitung des Anwendungsbereiches würde zu einer erneuten Veröffentlichung zwecks Stellungnahme führen.

Erneute Veröffentlichung zwecks Stellungnahme

IFRIC kontrollierte die Auslöser, die im Handbuch zur Verfahrensweise des IFRIC für eine erneute Veröffentlichung zwecks Stellungnahme genannt werden. Man kam überein, dass die vorgenommenen Änderungen an der Interpretation seit der ursprünglichen Veröffentlichung zwecks Stellungnahme keine erneute Veröffentlichung erzwingen würden.

Datum des Inkrafttretens

IFRIC kam überein, dem IASB zu empfehlen, dass die Interpretation für die Abschlüsse von Berichtsperioden gelten solle, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die Übergangsbestimmungen wären die aus IAS 8.

Verabschiedung der Interpretation

Der Vorsitzende fragte, ob es IFRIC-Mitglieder gäbe, die der Veröffentlichung der Interpretation nicht zustimmen würden. Kein Mitglied gab an, widersprechen zu wollen. Die Interpretation wurde einstimmig verabschiedet.

Nächste Schritte

IFRIC wird die abschließende Durchsicht des Texts rechtzeitig abschließen, so dass die Interpretation dem Board zur schriftlichen Verabschiedung auf der Junisitzung zugesendet werden kann. Wird sie vom Board verabschiedet, würde die Interpretation vor Ende Juni 2008 veröffentlicht.

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