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IVSC veröffentlicht zwei Konsultationsdokumente zu Anlageimmobilien und Vermögenswerten im öffentlichen Sektor

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03.12.2012

Der internationale Rat für Bewertungsstandards (International Valuation Standards Council, IVSC) hat zwei Konsultationspapiere herausgegeben, mit denen um Rückmeldung zu Bewertungsthemen gebeten wird. Eines der Papiere ist der Bewertung von Anlageimmobilien (insbesondere vor dem Hintergrund der Erfüllung der Vorschriften von IAS 40 'Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien') gewidmet. Das andere Papier behandelt die Bewertung von zweckgebundenen Vermögenswerten, die von Unternehmen des öffentlichen Sektors eingesetzt werden, um Dienstleistungen zu erbringen.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Mit dem Diskussionspapier Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wird um Rückmeldungen zur Bewertung von Anlageimmobilien ersucht. Dies wird sowohl vor dem Hintergrund von IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch allgemein erbeten.

Der IVSC hat zwei internationale Bewertungsstandards (International Valuation Standards, IVS) in Bezug auf Anlageimmobilien herausgegeben: IVS 233 In Erstellung befindliche Anlageimmobilien und IVS 230 Anteile an unbeweglichem Vermögen.

IVS 233 wurde als Reaktion auf die Bedenken von Anwendern erlassen, dass nach der Änderung, die 2008 als Ergebnis der jährlichen Verbesserungen 2006-2008 an IAS 40 vorgenommen wurde, nicht sachgerechte Bewertungsmethoden eingesetzt würden. Mit der Änderung war festgelegt worden, dass Anlageimmobilien, die sich in Erstellung befinden, zum beizulegenden Zeitwert und nicht zu fortgeführten Anschaffungskosten zu bewerten sind, wenn sich der beizulegenden Zeitwert verlässlich bestimmen lässt. Einige Anwender haben der Meinung Ausdruck verliehen, dass IVS 230 ausreicht, und kein eigener Standard zu Anlageimmobilien herausgegeben werden müsse.

Mit dem jetzt veröffentlichten Diskussionspapier wird unter anderem zu den folgenden Themen um Stellungnahme gebeten:

  • Soll die Definition von 'Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie' in IVS 233 weiterhin im Einklang mit der in IAS 40 gehalten werden oder ist die Definition möglicherweise nicht optimal für Nichtfinanzberichterstattungszwecke wie beispielsweise Transaktionsmanagement oder Vermögensverwaltung, weil sie zu sehr auf Rechnungslegung und nicht auf Bewertungsfragen zugeschnitten ist?
  • Wie sind bestimmte Posten, die zu einer Immobilie gehören oder mit ihr im Zusammenhang stehen, in die Bewertung von Anlageimmobilien einfließen? Hier geht es insbesondere um die Frage, ob und wann der Wert eines immateriellen Vermögenswerts (wie beispielsweise eines Rechts) in den Wert einer Beteiligung an einer Anlageimmobilie eingerechnet werden sollte.
  • Wie sollten zusätzliche Leitlinien veröffentlicht werden: Als Änderungen an IVS 233 und/oder IVS 230, als Leitlinien in der Form eines Fachinformationspapiers (Techincal Information Paper, TIP) oder auf andere Art und Weise?
  • Sind zusätzliche Leitlinien in Bezug auf die Anwendung des Konzepts des höchsten und besten Nutzens im IVS-Rahmenkonzept und in IFRS 13 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts auf Anlageimmobilien notwendig?
  • Sollen Leitlinien in Bereichen zur Verfügung gestellt werden, in denen Bewertungsprobleme in Bezug auf Anlageimmobilien entstehen (beispielsweise keine oder beschränkte Verkaufstransaktionen, unvermietet bleibende fertiggestellte Immobilien, Festlegung des Abzinsungssatzes)?
  • Sollte der IVSC versuchen, Schwellenwerte festzulegen, anhand derer entscheiden werden kann, ob Eingabewerte und Bewertungen verschiedene Arten von Steuern oder anderer Kosten beinhalten oder ausschließen sollten?
  • Sollte ein Bewertungsbericht für eine Anlageimmobilie eine Angabe enthalten, welcher Bewertungsebene der Zeitwerthierarchie aus IFRS 13 die Anlageimmobilienbewertung zuzuordnen ist? Und sollte der Bewertungsbericht auch die in IFRS 13 geforderte Sensitivitätsanalyse beihalten, wenn die Eingabewerte Werte der dritten Bewertungsebene sind?
  • Sollte der IVSC Leitlinien dazu herausgeben, wann es möglicherweise nicht möglich ist, den Wert einer Anlageimmobilie verlässlich zu bestimmen?

Aus deutscher Sicht ist die Bewertung von Renditeimmobilien auch in sofern interessant, dass sie wiederholt Prüfungsschwerpunkt bei der Deutschen Prüfstelle für Rechnungslegung (DPR) war.

Stellungnahmen zum Papier werden bis zum 1. März 2012 erbeten. Folgende englischsprachige Dokumente stehen Ihnen auf der Internetseite des IVSC zur Verfügung:

Zweckgebundene Vermögenswerte im Zusammenhang mit öffentlichen Dienstleistungen

Zweckgebundene Vermögenswerte im Zusammenhang mit öffentlichen Dienstleistungen beinhalten Gebäude, Bauwerke, Ausrüstung und Grund, die verwendet werden um Transportwesen, Versorgungsleistungen und Leistungen im sozialen, kulturellen und Erholungsbereich zur Verfügung zu stellen.

Der Entwurf des IVSC mit dem Titel Bewertungen von für öffentliche Dienstleistungen zweckgebundenen Vermögenswerten stellt eine Reaktion auf Bedenken dar, die die unterschiedlichen Ansätze betreffen, die von Unternehmen des öffentlichen Sektors für die Bewertung von Vermögenswerten gewählt werden, die für die Erbringung von Dienstleistungen genutzt werden. Die Fragen die sich ergaben waren, ob der Wert den Nutzen widerspiegeln sollte, die die Gesellschaft aus ihm zieht, auch wenn suboptimale Nutzung vorliegt, ob Wiederherstellungskosten oder Ersetzungskosten als Grundlage für die Bewertung gelten sollten und ob Veralterung widergespiegelt werden sollte.

In dem Entwurf wird vorgeschlagen, ein neues Fachinformationspapier (Technical Information Paper, TIP) herauszugeben, um Leitlinien zu diesen Fragen zur Verfügung zu stellen. Zu den im Entwurf erörterten Themen gehören die folgenden:

  • Sollte der Status eines Eigentümers als entweder mit dem Attribut gewinnorientiert oder gemeinnützig versehen einen Einfluss auf die Bewertung haben?
  • Wie ist zwischen 'Marktwert' (der zum gleiche Ergebnis wie der beizulegende Zeitwert unter IFRS 13 führen sollte) und 'Anlagewert' (ein eigentümerspezifischer Wert, der Bewertungen enthalten kann, die sich auf die Gemeinützigkeit des Vermögenswerts beziehen) zu unterscheiden?
  • Wie ist zwischen der Bestimmung des Werts eines Vermögenswerts und seinem sozielan Wert zu unterscheiden? Wie sind also die Auswirkungen der Tatsache zu berücksichtigen, dass der Vermögenswert der größeren Allgemeinheit zugute kommt?
  • Sind zweckgebundene Vermögenswerte zum Wohl der Allgemeinheit wie Straßen, Plätze, Fußwege, Parks und Gärten sowie Allmendeflächen, für die öffentliche Nutzer keine direkten Zugangsgebührenn zu leisten haben, überhaupt verlässlich zu bewerten?
  • Es werden vier grundlegende Arten von Vermögenswerten für Dienstleistungen im öffentlichen Sektor vorgeschlagen und Beispiele von Arten von Vermögenswerten genannt, die in die jeweiligen Kategorien fallen.

In dem Entwurf wird festgehalten, dass sich der IVSC bewusst ist, dass der Rat für internationale Rechnungslegungsstandards für den öffentlichen Sektor (International Public Sector Accounting Standards Board, IPSASB) ein Rahmenkonzept vorgeschlagen hat, das eine Überprüfung der Wertfeststellungs- und Bewertungskonzepte für Vermöenswerte im öffentlichen Beistz beinhaltet. Vor dem Hintergrund jedoch, dass die Finalisierung ´des IPSASB-Projekt snoch lange Zeit in Anspruch nehmen wird, hat sich der IVSC entschieden; Leitlinien zu diesen zweckgebundenen Vermögenswerten vorzuschlagen.

Stellungnahmen werden bis zum 1. März 2013 erbeten. Folgende englischsprachige Dokumente stehen Ihnen auf der Internetseite des IVSC zur Verfügung:

Zugehörige Themen

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