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Une vision claire des IFRS – L’IASB finalise le projet de modification d’IFRS 16 Contrats de location concernant les allégements de loyer liés à la COVID-19

Publié le: 15 juin 2020

Le présent bulletin Une vision claire des IFRS porte sur le projet de modification d’IFRS 16, Contrats de location publié par l’International Accounting Standards Board (IASB) en mai 2020 et intitulé Allégements de loyer liés à la COVID-19. Ce numéro de Une vision claire des IFRS est une mise à jour du numéro de Pleins Feux sur les IFRS sur l’exposé-sondage publié en avril 2020.

  • L’IASB modifie IFRS 16 afin :
    • d’instaurer une mesure de simplification consistant à libérer les preneurs d’avoir à apprécier si certains allégements de loyer liés à la COVID-19 constituent des modifications de contrat de location;
    • d’imposer aux preneurs qui appliqueraient cette mesure de traiter les allégements de loyer liés à la COVID-19 comme s’ils n’étaient pas des modifications de contrat de location;
    • d’imposer aux preneurs qui appliqueraient la mesure de simplification d’indiquer si la mesure de simplification a été appliquée à tous les contrats admissibles ou, si ce n’est pas le cas, de communiquer des informations sur la nature des contrats auxquels la mesure de simplification a été appliquée; et
    • d’imposer aux preneurs d’appliquer la mesure de simplification de manière rétrospective, en comptabilisant l’effet cumulatif de l’application de la modification à titre d’ajustement du solde d’ouverture des résultats non distribués (ou, s’il y a lieu, d’une autre composante des capitaux propres) de l’exercice de première application de la modification.
  • Aucune modification n’a été apportée au traitement comptable du bailleur.
  • La modification est en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1erjuin L’application anticipée est permise, notamment dans les états financiers dont la publication n’est pas encore autorisée en date du 28 mai 2020. La modification s’applique également aux rapports intermédiaires.

 

Contexte

La pandémie de COVID-19 a poussé de nombreux bailleurs à offrir des mesures d’allégement de loyer aux preneurs en reportant des montants qui, autrement, auraient dû être payés ou en exonérant les preneurs de payer les montants dus. Dans certains cas, ces mesures d’allégement sont le résultat de négociations entre les parties, mais elles peuvent également être la conséquence directe de décisions gouvernementales visant à encourager ou à exiger que de telles mesures soient prises.

IFRS 16 impose aux preneurs d’évaluer si les changements apportés aux contrats de location sont des modifications de contrat de location au sens donné à ce terme dans la norme et, dans ce cas, de réévaluer l’obligation locative en utilisant un taux d’actualisation révisé. L’IASB a été informé que les preneurs se heurtent à des difficultés importantes pour déterminer quels allégements de loyer liés à la COVID-19 répondent à la définition de modifications de contrat de location et pour ceux qui répondent à cette définition, pour appliquer le traitement comptable requis.

Pour fournir aux preneurs une mesure de simplification de la comptabilisation des allégements de loyer accordés en raison de la pandémie de COVID-19, l’IASB a proposé d’ajouter une modification à IFRS 16 dans le cadre de l’exposé-sondage ES/2020/2 Allégements de loyer liés à la COVID-19 en avril 2020, et celui-ci est à présent finalisé.

Observation

L’IASB a tenu compte des commentaires fournis par les bailleurs dans le cadre de l’exposé-sondage concernant les difficultés d’ordre pratique auxquelles ils se heurtent en raison du volume élevé d’allégements de loyer liés à la COVID-19. L’IASB a toutefois décidé de ne pas modifier le traitement comptable par les bailleurs, car il ne dispose pas de suffisamment d’éléments de preuve pour entreprendre la rédaction d’une norme. Pour en arriver à cette conclusion, l’IASB a tenu compte des points suivants :

  • IFRS 16 ne précisant pas comment le bailleur comptabilise un changement des paiements de loyer qui ne constitue pas une modification du contrat de location, une mesure de simplification similaire pour les bailleurs nécessiterait l’instauration de nouveaux principes de comptabilisation et d’évaluation, qui pourraient ne pas être suffisants pour surmonter toutes les difficultés d’ordre pratique auxquelles se heurtent les bailleurs, et qui pourraient ne pas être prêts dans les délais requis (c’est-à-dire à titre de riposte rapide à la pandémie de COVID-19).
  • Il existe un lien étroit entre les dispositions concernant la modification d’un contrat de location que doivent appliquer les bailleurs selon IFRS 16 et les dispositions connexes d’IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients (pour les contrats de location simple) et d’IFRS 9, Instruments financiers (pour les contrats de location-financement), qui rend difficile l’élaboration d’une mesure de simplification à l’intention des bailleurs sans créer d’incohérences entre ces normes IFRS et sans nuire à la qualité des informations fournies aux utilisateurs d’états financiers.
  • Contrairement aux preneurs, les bailleurs n’ont pas mis en œuvre récemment un nouveau modèle de comptabilisation pour leurs contrats de location.

L’IASB estime que la comptabilisation des allégements de loyer liés à la COVID-19 selon les dispositions comptables actuelles pour les bailleurs donne des informations utiles aux utilisateurs des états financiers.

 

La modification

Mesure de simplification

L’IASB modifie IFRS 16 en ajoutant la mesure de simplification suivante :

Le preneur peut choisir d’être dispensé d’apprécier si un allégement de loyer lié à la COVID-19 constitue une modification de contrat de location. Le preneur qui exerce ce choix doit comptabiliser tout changement apporté aux paiements de loyer en raison d’un allégement de loyer lié à la COVID-19 comme il le ferait par application d’IFRS 16 si ce changement n’était pas une modification de contrat de location.

La mesure de simplification s’applique uniquement aux allégements de loyer accordés en tant que conséquence directe de la pandémie de COVID-19, et seulement si toutes les conditions suivantes sont réunies :

  1. Le changement apporté aux paiements de loyers a pour résultat que la contrepartie révisée du contrat de location est pour l’essentiel identique, sinon inférieure, à la contrepartie du contrat de location immédiatement avant ce changement;
  2. S’il y a réduction des paiements de loyers, celle-ci ne porte que sur les paiements originellement exigibles le ou avant le 30 juin 2021 (un allégement de loyer répond à cette condition s’il donne lieu à des paiements de loyer réduits le ou avant le 30 juin 2021 et accrus au-delà du 30 juin 2021);
  3. aucun changement de fond n’est apporté aux autres termes et conditions du contrat de location.

 

Observation

L’IASB avait proposé dans son exposé-sondage que la mesure de simplification s’applique uniquement aux paiements au titre des contrats de location dus en 2020. Toutefois, un grand nombre de répondants à l’exposé-sondage ont proposé que cette période soit prolongée jusqu’en juin 2021 afin que les mesures s’appliquent également aux allégements de loyer accordés maintenant pour une période allant jusqu’à 12 mois. L’IASB était d’accord avec ces répondants et a prolongé la période d’allégement en conséquence.

 

Le preneur qui se prévaut de l’exemption est tenu d’indiquer qu’il a appliqué la mesure de simplification à tous les allégements de loyer qui réunissent les conditions, ou, s’il ne l’a pas appliquée à tous ces allégements de loyer, il doit présenter des informations sur la nature des contrats auxquels la mesure de simplification a été appliquée. Le preneur doit aussi communiquer le montant comptabilisé en résultat net pour rendre compte des changements apportés aux paiements de loyer qui résultent des allégements de loyer auxquels la mesure de simplification a été appliquée.

Observation

L’IASB était conscient du risque que la mesure de simplification soit appliquée de façon trop générale, ce qui aurait pu avoir des conséquences non voulues. L’IASB a donc limité le champ d’application de la mesure de simplification afin qu’elle ne s’applique qu’aux allégements de loyer accordés en tant que conséquence directe de la pandémie de COVID-19.

La mesure de simplification est une dérogation aux dispositions d’IFRS 16 offerte uniquement comme mesure d’allégement aux preneurs pendant la pandémie de COVID-19. L’IASB a cependant décidé que cette dérogation ne serait pas obligatoire pour les preneurs : certains preneurs (par exemple, ceux dont les systèmes peuvent traiter les changements des paiements de loyer) pourraient préférer appliquer les dispositions existantes à tous les changements apportés à des contrats de location pendant la période de pandémie de COVID-19. L’IASB permet donc aux preneurs d’appliquer la mesure de simplification, mais ne l’impose pas.

Le preneur qui choisit d’appliquer la mesure de simplification doit l’appliquer de façon uniforme à tous les contrats de location présentant des caractéristiques similaires et conclus dans des circonstances similaires.

Comptabilisation des changements apportés aux paiements de loyer lorsque la mesure de simplification est appliquée

Le preneur qui applique la mesure de simplification comptabilise généralement :

  • L’exonération des paiements de loyer ou la renonciation aux paiements de loyer comme un paiement de loyer variable. Le preneur décomptabilise aussi la partie de l’obligation locative qui a été éteinte par l’exonération des paiements de location.
  • Un changement apporté aux paiements de loyer qui donne lieu à une diminution des paiements au cours d’une période, mais à une augmentation proportionnelle de ces paiements au cours d’une autre période (de sorte que la contrepartie totale du contrat de location ne change pas et que seul le calendrier des paiements change), le preneur continuant à comptabiliser les intérêts sur l’obligation et à retrancher de cette obligation les paiements effectués au bailleur.

Si les paiements de loyer diminuent pendant une période, mais augmentent d’un montant moindre à une période ultérieure (et que donc la contrepartie totale est plus faible) le changement apporté aux paiements de loyer tient compte à la fois de l’exonération des paiements et des paiements de loyer différés.

L’obligation locative comptabilisée par le preneur qui applique la mesure de simplification représente la valeur actuelle des paiements de loyer futurs dus au bailleur.

 

Dispositions transitoires et date d’entrée en vigueur

Les preneurs doivent appliquer la modification de manière rétrospective, en comptabilisant toute différence découlant de la première application de la modification dans le solde d’ouverture des résultats non distribués (ou, s’il y a lieu, d’une autre composante de capitaux propres) au début de l’exercice au cours duquel le preneur applique la modification pour la première fois.

Pendant l’exercice au cours duquel le preneur applique la modification pour la première fois, il n’est pas tenu de présenter les informations requises au paragraphe 28(f) d’IAS 8 Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs, c’est-à-dire le montant de l’ajustement pour chaque poste touché ou son effet sur le résultat par action.

Le preneur doit appliquer la modification pour les exercices ouverts à compter du 1er juin 2020. L’application anticipée est permise, notamment dans les états financiers dont la publication n’est pas encore autorisée en date du 28 mai 2020.

Observation

Malgré l’utilisation du terme « exercice », la modification s’applique également aux rapports financiers intermédiaires.

 

Pour en savoir davantage

Pour en savoir davantage, veuillez communiquer avec Kerry Danyluk, Diana De Acetis, Maryse Vendette, Joyce Lam, Alexia Donoghue ou An Lam.

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