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Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fortsetzung von Mittwoch, dem 17.)

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Höchste und bestmögliche Verwendung: Anwendung einer 'Option auf Änderung der Verwendung'

Der Board stellte fest, dass er eine vorläufige Entscheidung getroffen habe, dass ein Unternehmen den beizulegenden Zeitwert in zwei Teile aufspalten müsse, wenn es einen Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert bewertet und den Vermögenswert zusammen mit einem anderen Vermögenswert verwendet, der von deren höchster und bestmöglicher Verwendung abweiche: (a) den beizulegenden Zeitwert des Vermögenswerts unter Annahme seiner aktuellen Verwendung und (b) eine 'Option auf Änderung der Nutzung', die die Möglichkeit des Unternehmen widerspiegelt, den Vermögenswert in seine höchste und bestmögliche Verwendung zu bringen. Der Sachverhalt könne in den beiden nachfolgenden Situationen auftreten:

wenn die Vermögenswerte bei einem Unternehmenszusammenschluss zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden oder

wenn die Vermögenswerte im Zuge des Neubewertungsmodells nach IAS 16 oder IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Der Stab schlug vor, dass für diese Situationen in dem kommenden Entwurf explizite Leitlinien enthalten seien sollten und gab mehrere Ansätze an, die man gesehen habe (entweder in den IFRS-Bilanzierungshandbüchern der großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften oder anderswo), von denen man einige unterstützen könne, andere aber nicht.

Mindestens ein Boardmitglied stimmte der Empfehlung des Stabs nicht zu; er fürchte, dass 'ein Monster' geschaffen werde. Das Boardmitglied stellte fest, dass jedes Mal, wenn ein Unternehmen ein Bündel Vermögenswerte kaufe, es willkürliche Aufteilungen vornehmen müsse. Wenn der Board im Entwurf Leitlinien für jeden Umstand, in dem dies schwierig sei, abgeben wolle, dass würde er eine Menge Regeln einführen, die vergleichsweise marginale, spezielle Situationen beträfen und nur von vergleichsweise wenigen Experten verstanden würden.

Eine Mehrheit des Boards stimmte gleichwohl dafür, dass der kommende Entwurf Leitlinien bereitstellen solle. Eine Mehrheit des Boards würde die beiden Ansätze akzeptieren, die im Standardentwurf zur Stellungnahme durch die Adressaten enthalten sein werden. Die Ansätze gründen sich auf folgendes Beispiel:

Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erwirbt Unternehmen A ein Grundstück und ein Fabrikgebäude. Das Grundstück ist derzeit als Gewerbefläche ausgewiesen. In der Nähe befindliche Landstriche wurden zu Wohngebieten umgewidmet, und Entwickler haben in dem Gebiet mit dem Bau von Hochhäusern mit Eigentumswohnungen begonnen. Unternehmen A stellt fest, dass die höchste und bestmögliche Verwendung für das Grundstück darin besteht, es zu Wohnzwecken für Hochhäuser zu nutzen. Daher bestimmt sich der beizulegende Zeitwert des Grundstück dadurch, dass die Fabrik abgerissen und das Land für den Bau der Wohnungen verfügbar gemacht wird. Auf dieser Grundlage ergibt sich ein beizulegender Wert für die Liegenschaft als ganzes von 300.000 Währungseinheiten (WE) nach Abzug von Abbruchkosten für die Fabrik. Der Wert der Fabrik in ihrer gegenwärtigen Verwendung beträgt 100.000 WE. Der Wert des Grundstücks in der gegenwärtigen Verwendung beträgt 30.000 WE.

Die Ansätze, die in den Standardentwurf aufgenommen werden sollen, sind folgende:

Ansatz A: Bewerte das Grundstück mit der Differenz aus der gesamten Liegenschaft in ihrer höchsten und bestmöglichen Verwendung (in diesem Fall 300.000 WE) und dem Wert der Fabrik in ihrer gegenwärtigen Verwendung (100.000 WE), d.h. 200.000 WE.

Ansatz B: Dieser Ansatz würde dazu führen, dass Unternehmen A Folgendes ansetzte: eine Fabrik mit einem Wert bei gegenwärtiger Verwendung von 100.000 WE, ein Grundstück bei gegenwärtiger Verwendung mit einem Wert von 30.000 WE und eine 'Option auf Änderung der Verwendung', die das Recht widerspiegelt, das Land einer alternative Verwendung zuzuführen, von 170.000 WE (300.000 WE - 30.000 WE - 100.000 WE).

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